Cum Primăria Chișinău a vândut terenuri care nu există

Recent, Primăria a anumțat cu pompă că a făcut o mare realizare – a vândut la licitație trei terenuri cu câte 120, 68 și 42 milioane lei.

În realitate, primăria ori a vândut o ”mâță în sac” celor care le-au cumpărat, ori asistăm la o schemă de trucare a licitației și repartizare a terenurilor pentru ”cine trebuie”.

Problema este că cele trei terenuri vândute sunt parte din terenuri mai mari. Pe două dintre ele recent au fost elaborate PUZ-uri. Aceste PUZ-uri prevăd dezvoltarea în complex a zonelor, nu doar a terenurilor vândute.

PUZ Circ: https://gislocal.md/dud/49/

PUZ Ciocana Nouă: https://gislocal.md/dud/51/

Din punct de vedere urbanistic, să vinzi bucăți mai mici din terenuri mari fără un mecanism prin care să asiguri că acești bani vor fi investiți în dezvoltarea zonei din preajma terenului este o stupiditate.

Investitorul va veni, va face infrastructura necesară doar pentru terenul său, își va trânti blocurile, le va vinde și va dispărea fericit undeva pe Maldive sau Belize.

Primăria va investi banii luați de pe licitație în acoperirea găurii imense din buget (generate de proiecte populiste). Iar orașul și locatarii din zonă vor rămâne cu arii imense de spațiu gol în jurul blocurilor lor (pe care ulterior, prin alte scheme, vor apare noi blocuri).

Despre cum se face corect dezvoltarea unor teritorii mari am scris mai demult. Da, așa format necesită o implicare mai serioasă a autorităților locale (e mult mai ușor să vinzi terenul și să îți iei de o grijă). În schimb așa se asigură dezvoltarea complexă a întregii zone, a spațiilor publice, a infrastructurii, nu doar construcția spațiului locativ pe un vârf de deal.

Terenuri care nu există

Însă o problemă mai gravă este faptul că aceste trei terenuri vândute la licitație în realitate NU EXISTĂ.

Aici avem cele trei decizii ale CMC care stau la baza expunerii la licitație a celor trei terenuri. Toate trei au fos votate la ședința CMC din 12 octombrie 2021. Terenurile expuse la licitație sunt delimitate cu roșu.

Teren Circ

Teren Mircea cel Bătrân

Teren Milescu Spătarul

Terenurile au fost schematic delimitate în baza unor ”soluții urbanistice” – niște scheme elaborate de Direcția Arhitectură, anexate la deciziile CMC:

OK. Să zicem că primăria și CMC au decis să separe aceste terenuri. Au dreptul legal să o facă. Dar hai să vedem care e procedura prevăzută de lege.

Conform Legea cu privire la formarea bunului imobil 354 din 28.10.2004, Articolul 7. Condiţiile principale de formare a bunurilor imobile

 a) bunurile formate să corespundă destinaţiei iniţiale, să fie respectate normele de apărare împotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaţiei să se facă, în conformitate cu legislaţia, în cadrul procedurii de formare sau  pînă la iniţierea ei;

Să vedem ce presupune termenul ”procedură de formare”?

Capitolul  IV: PROCEDURA GENERALĂ DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE

            Articolul 14. Consecutivitatea formării bunurilor imobile

(1) Formarea bunurilor imobile are loc în următoarea consecutivitate a acţiunilor:

     a) se depune cererea de formare a bunului imobil;

b) se efectuează studiul privind posibilitatea formării bunului imobil;

            c) se elaborează proiectul de formare a bunului imobil;

            d) se întocmeşte planul cadastral sau geometric al bunului imobil format;

            e) se emite decizia de formare a bunului imobil

            f) se înscrie bunul imobil în Registrul bunurilor imobile.

            (2) Formarea bunului imobil se încheie atunci cînd în Registrul bunurilor imobile se înscriu datele despre bunul imobil format şi drepturile asupra lui.

Ultimul alineat e foarte important. În anunțul privind organizarea licitației este indicat numărul cadastral al terenului mare. Iar terenurile licitate sunt numite ”o porțiune”, fapt care contravine legii.

Dacă accesăm portalul gislocal.md și o să conectăm layer-ul ”Lands” apoi ”Lands State Register” vom vedea date din Registrul Bunurilor Imobile al Departamentului Cadastru al Agenției Servicii Publice.

Numerele cadastrale indicate în anunț sunt ale terenurilor mari, nu ale terenurilor licitate.

Prin urmare, constatăm că procedura de formare a terenurilor nu a fost finalizată*.

Primăria a vândut trei terenuri care nu sunt formate conform procedurii legale și nu au hotare delimitate în natură. Conform RBI aceste ternuri NU EXISTĂ (nu au nr cadastral și delimitare).

Riscuri posibile

  1. Riscul beneficiarului amăgit:

Un caz similar a avut loc în 2019, când cetățeanul Vasile Miliș a cumpărat la licitație un teren neînregistrat în RBI și timp de aproape doi ani nu a putut valorifica investiția, deoarece Cadastru îi refuza înscrierea dreptului de proprietate.

Conform bazei de date a Cadastru, proprietar al terenului cumpărat de dl. Miliș era Primăria. Conform Primăriei, dl. Miliș a cumpărat terenul și el trebuia să facă toate procedurile de formare. Iar dl. Miliș nu putea face nici o procedură pentru de jure nu el era proprietar al terenului.

Așa a umblat săracul om cu plângeri pe la toți funcționarii din primărie și CMC, pentru că avea blocați 2,5 mln lei, nu putea face nimic cu terenul și toți strîngeau din umeri. S-a ajuns și la proces de judecată cu primăria.

A fost nevoie de implicarea personală a viceprimarului și a consilierilor municipali ca funcționarii de la Direcția Funciară să se ociupe de înregistrarea terenului. Atunci am interzis expres colaboratorilor Direcției Funciare să scoată la licitație terenuri neînregistrate la Cadastru.

Asta l-a enervat enorm pe domnul Primar, deoarece pe parcursul anului 2020 și 2021 practic nu a fost posibilă licitare terenurilor mari. Trebuia să fie făcute PUZ-uri, proceduri de formare și întregistrare.

Se vede că acum funcținarii de la Arhitectură și Funciare au primit indicații să scoată terenurile la vânzare chiar și cu prețul repetării situației cu dl. Mileș.

2. Riscul trucării licitației

Nici un om de afaceri bine intenționat nu va risca să semneze un contract și să achite așa bani mari pentru un bun imobil inexistent ”de jure”. Iar cel ce o va face va fi la cheremul funcționarilor primăriei. În acestă situație putem presupune că între vânzător și cumpărător există o înțelegere tacită, prin care acestuia i se garantează că terenul cumpărat va fi înregistrat. Iar dacă acesta nu va respecta înțelegerea, pot apărea ”probleme”.

În mod normal aceste trei licitații trebuie anulate, trebuie finalizată procedura de formare și în registrare, apoi trebuie repetată licitația.

Iar în cazul semnării contractelor, de această licitație trucată trebuie să se ocupe organele de anchetă.

* (Există și layer-ul ”LPA Lands”, unde aceste terenuri sunt introduse, însă această bază de date nu are valoare juridică și nu reprezintă Registrul Bunurilor Imobile).

Use Facebook to Comment on this Post